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最高院发话了:疫情期间的房屋租赁纠纷得这么处理

发布:05-22  作者:网络   我要评论
疫情期间,业内对受疫情影响的合同纠纷疫情期间,业内对受疫情影响的合同纠纷处理进行了诸多解读与处理进行了诸多解读与分析,包

疫情期间,业内对受疫情影响的合同纠纷处理进行了诸多解读与分析,包括我自己。

正月初三,我在我的知乎专栏就发表了一篇题为《新型冠状病毒肺炎背景下的合同纠纷处理方案》的文章,我在该篇文中写道:

笔者相信,我们可以打赢且可以很快打赢这场攻坚战,作为一个法律人,同时可以预见到的是,这场抗击新型冠状病毒肺炎的战斗结束后,因为新型冠状病毒肺炎引起的合同纠纷案件将是前所未有的。”

而过去的几个月里,我听到最多的合同纠纷问题之一就是房屋租赁合同,比如:

疫情期间,我可以要求解除租赁合同吗?

疫情期间,我可以要求减免房屋租金吗?

对于上述问题,我们可以根据不可抗力的基本规则以及相关法律规定来作出判断,确因疫情原因导致租赁合同不能履行或履行不公的,可以根据不同情况解除合同、调整租金、调整租期等。

虽然最高人民法院在2020年4月16日出台了《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》,但并未直接针对特定合同纠纷出台相应指导意见。

直到2020年5月18日,最高人民法院发布《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》,直接就房屋租赁合同纠纷出台了相应指导意见。

其一:承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同,由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持。

一句话解读:对于居住类租赁,没有必要最高院来专门制定指导意见,但对于经营类租赁,受到疫情影响太大了,一定要有相应的司法引导。总体来说,最高院是鼓励租赁关系维持、慎用合同解除制度的,毕竟在租赁关系中,受疫情影响的既包括承租方,当然也包括出租方。(不好意思,明明叫“一句话解读”,我却解读出了两句)

其二:为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同,疫情或者疫情防控措施导致该活动取消,承租人请求解除租赁合同,返还预付款或者定金的,人民法院应予支持。

一句话解读:类似于展览、会议、庙会这种活动在疫情期间是肯定不能开展的,承租方可以退租退款。

其三:承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营,受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人,请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的,人民法院应予支持。

一句话解读:大概、也许、可能、只有疫情期间才能感受到承租国企、行政事业单位房屋的好处了,毕竟各地出台了针对国企、行政事业单位房屋减免租金的政策,如果对减免租金发生争议,法院会结合各地规定处理。

其四:承租非国有房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少,继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的,人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解;调解不成的,应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同。

一句话解读:作为出租方的民营企业或个人,没有国家财政支撑,减免租金不能强来,只能互谅互让了。

如果出租方遇到漫天砍价的承租方或者承租方遇到一毛不拔的出租方,虽然没有政策强制要求,但通过法院的调解与裁决也可以达到一定的平衡。

以上四部分是最高院针对受疫情影响的房屋租赁合同纠纷提出的直接指导意见。虽然不是大家想象中的那种非常明细的规则,但可以看出司法裁判的方向,就是能适用不可抗力规则的适用不可抗力规则,不能适用的适用公平原则。

通俗地讲就是,不论作为出租方还是承租方,多站在对方的角度思考问题,就可以实现双方利益的相对平衡。

如果出租方与承租方互不相让、闹得面红耳赤,那就不得不“老将出马,一个顶俩;了;法院见。

最后,如果还存在因疫情原因引起的房屋租赁纠纷,请各位老板在疫情影响的背景下,可以互谅互让、及时沟通、降低损失。毕竟,在生命与健康面前,金钱都是靠边站的。

编辑:周媛  
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